ליקויי בנייה בדירה חדשה: זכות התיקון של הקבלן, מועדי ההודעה וגובה הפיצוי

המאמר עוסק בדירות שנרכשו מקבלן או מיזם, ובשאלות שעולות כמעט בכל תיק: מתי ואיך מודיעים על ליקוי, כמה זמן נמשכת האחריות לכל סוג ליקוי, מה המשמעות של זכות התיקון, ומתי אפשר לתקן לבד ולחייב את הקבלן בעלות.

מה נחשב ליקוי לפי החוק

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, משתמש במונח ״אי-התאמה״. לפי סעיף 4(א) המוכר לא קיים את חיוביו כשהדירה או כל דבר שבה שונים מן המפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה, וכן כשהתגלתה אי-התאמה בתקופת הבדק או בתקופת האחריות. ״אי-התאמה יסודית״ היא ליקוי בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע, ונוגעת ליציבות הבניין ולבטיחותו.

ההבחנה בין התקופות קובעת מי צריך להוכיח מה. ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק הוא באחריות המוכר, אלא אם הוכיח שנגרם ממעשה או ממחדל של הקונה. ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות, שלוש השנים שאחרי תום הבדק, מטיל על הקונה להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. סעיף 4(א)(6) מוסיף שאי מסירת הוראות תחזוקה ושימוש היא כשלעצמה אי-התאמה.

תקופות הבדק לפי סוג הליקוי

התוספת לחוק קובעת תקופת בדק נפרדת לכל סוג ליקוי, מיום העמדת הדירה לרשות הקונה:

התקופות שבטבלה הן לפי נוסח התוספת שנקבע בתיקון מס׳ 5 לחוק משנת 2011. על חוזה מכר שנכרת לפני תחילת התיקון חל הנוסח הקודם, ולכן כדאי לבדוק את מועד החוזה לפני שמחשבים.

ההודעה לקבלן: מתי ואיך

לפי סעיף 4א, קונה רשאי להסתמך על ליקוי שניתן היה לגלות במסירה רק אם הודיע עליו למוכר בתוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו. ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה מדווחים בתוך זמן סביר אחרי שהתגלה, וכך גם אי-התאמה יסודית נסתרת.

בפועל, ההודעה צריכה להיות בכתב, מפורטת ומתועדת: רשימת ליקויים עם תמונות, תאריך גילוי, ובקשה לתאם מועד לתיקון. פרוטוקול המסירה הוא נקודת המוצא, אבל אינו רשימה סגורה. גם ליקוי שלא נרשם בו אפשר לדווח בהמשך, בתנאי שהמועדים נשמרים.

זכות התיקון של הקבלן וההלכה החדשה

סעיף 4ב(א) קובע שכאשר התגלה ליקוי הניתן לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנו, ועל המוכר לתקנו בתוך זמן סביר. זו מערכת חיובים הדדית. הקבלן מכיר את הבניין, יש לו צוותים וחומרים והוא חוסך את הרווח של קבלן חיצוני, ולכן החוק מעדיף שהוא יתקן.

במשך שנים התגבשו בפסיקה שתי גישות לשאלה מה קורה כשהקונה לא אפשר תיקון. לפי גישה אחת הקונה מאבד את הפיצוי כולו. לפי הגישה השנייה הפיצוי מופחת. בעניין עמירן הכריע בית המשפט העליון (השופט א׳ שטיין, בהסכמת השופטים ד׳ מינץ וי׳ וילנר) לטובת הגישה השנייה:

• הכלל: אי מתן הזדמנות נאותה אינו שולל מניה וביה את הפיצוי על ליקויים שהוכחו. הפיצוי יועמד, ככלל, על עלות התיקון שהייתה נגרמת לקבלן אילו תיקן בעצמו. באותו מקרה הפער בין שתי השיטות היה 20%, ובית המשפט ציין שהוא עשוי להיות גדול יותר.
• החריג לחומרה: כשהתנהלות הקונה עולה כדי חוסר תום לב משווע וסיכול מכוון של מנגנון התיקון, אפשר להפחית יותר, ובמקרי קצה אף לשלול פיצוי. התנהלות כזו יכולה להשפיע גם על ההוצאות.
• החריג לקולה: כשהייתה לקונה הצדקה לסרב, למשל משבר אמיתי ואובדן אמון עמוק בעקבות טיב הליקויים או התנהלות הקבלן, הוא עשוי לקבל את מלוא הפיצוי לפי מחיר השוק. בית המשפט הבחין בין משבר אמיתי לבין התנהגות אופורטוניסטית.

בית המשפט חזר גם על ההלכה מע״א 5602/03 סגל נ׳ שיכון ופיתוח (28.2.2005): ככלל, תביעה מוגשת אחרי תום תקופת הבדק ואחרי שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן. בעניין סגל הופחת הפיצוי בשליש משום שהתביעה הוגשה בתוך שנת הבדק. אבל אין זה כלל נוקשה. כשהקונה נתן הזדמנות אמיתית והקבלן לא תיקן בזמן סביר או התעלם מפניותיו, הדרך לבית המשפט עשויה להיפתח גם קודם.

מתי מותר לתקן לבד ולחייב את הקבלן

סעיף 4ב(ב) מאפשר לקונה לתקן בעצמו, והמוכר יישא בהוצאות התיקון, בשני מצבים:

1. הליקוי חזר והתגלה אחרי שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים מיום ההודעה של הקונה.
2. התיקון דחוף, והמוכר לא תיקן בתוך זמן סביר מיום ההודעה.

נזילה פעילה, תקלה בחשמל או פגם בדלת ממ״ד הם דוגמאות לליקויים שבית המשפט עשוי לראות כדחופים. לפני תיקון עצמי כדאי לשלוח לקבלן הודעה בכתב, לתעד את הליקוי ולשמור הצעות מחיר וחשבוניות.

ויתורים, בוררות והתיישנות

ויתור כתנאי לתיקון. סעיף 7א(ב) קובע שוויתור של הקונה על זכויות בשל ליקויים או בשל איחור במסירה, שהותנה בביצוע תיקונים, בהעמדת הדירה לרשותו או בהעברת זכויות לקונה משנה, בטל. מסמך כזה אינו חוסם תביעה.

תניית בוררות. הוראות החוק קוגנטיות, ואין להתנות עליהן אלא לטובת הקונה. ברע״א 59471-05-26 פינקל נ׳ ברכת הארץ (6.7.2026) קבע בית המשפט העליון שגם כשהצדדים הסכימו לבוררות ופטרו את הבורר מהדין המהותי, על הבורר לדון בטענות שמקורן בחוק המכר (דירות) לפי הדין המהותי.

התיישנות. תקופת ההתיישנות היא שבע שנים. ברע״א 830/06 גלמן נ׳ כהן פיתוח (2.4.2008) נקבע שלגבי ליקויים גלויים המרוץ מתחיל ביום מסירת החזקה, ושחובת ההודעה וזכות התיקון אינן דוחות אותו. לגבי ליקוי נסתר המרוץ מתחיל, ככלל, כשהתגלה או כשאפשר היה לגלותו בזהירות סבירה, לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות. בעילה נזיקית חל גם סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, שקובע תקרה של עשר שנים מיום אירוע הנזק. אם הקבלן עדיין ״בטיפול״ בליקויים והמועד מתקרב, ההמתנה עלולה לעלות בזכות התביעה כולה.

על מה מקבלים פיצוי

הרכיב המרכזי הוא עלות התיקון כפי שהעריך מומחה בית המשפט, שבתי המשפט נוהגים להוסיף לה פיקוח הנדסי ומע״מ. לצדו נפסק פיצוי בגין עגמת נפש, שבעניין סגל נקבע שהוא תלוי בטיב הנכס, בחומרת הליקויים ובהשפעתם על החיים בדירה ובהתנהלות הצדדים, וכי אין מתאם הכרחי בינו לבין עלות התיקון. לעיתים נתבעים גם דיור חלופי בזמן התיקונים והוצאות נלוות.

טענה של ירידת ערך דורשת הוכחה ממשית. בת״א (מחוזי ת״א) 10513-12-20 נציגות זנגוויל 1 נ׳ אלעד ישראל מגורים (25.12.2025) נקבע שלירידת ערך תדמיתית נדרשים ליקויים ממשיים ולא שמועות, וכן הוכחה שמאית לירידה בשווי בפועל.

מה כדאי לעשות

1. במסירה, רשמו בפרוטוקול כל ליקוי נראה לעין, וצלמו את הדירה כולה.
2. בתוך השנה הראשונה, העבירו לקבלן בכתב רשימה מפורטת של הליקויים שגיליתם, ובקשו מועד לתיקון.
3. אפשרו לקבלן להגיע ולתקן, ותעדו כל ביקור, כל תיקון וכל ליקוי שחזר.
4. אם הקבלן מתעלם או מתקן באופן חלקי, שלחו התראה בכתב עם מועד אחרון, ושקלו חוות דעת הנדסית.
5. אל תחתמו על ויתור כתנאי לתיקון או לקבלת מפתח. מסמך כזה בטל לפי החוק, אבל עדיף שלא ייווצר.
6. חשבו את מועד ההתיישנות לפי מועד המסירה ומועד הגילוי, ואל תסתמכו על כך שהטיפול ״בתהליך״.